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“脱钩”趋势之下 澳洲房市要怎么走?

Jessie Wu 澳华财经在线 2021-08-14


ACB News《澳华财经在线》12月2日讯 11月的最后一个周末,房市迎来了又一个“超级星期六”。据CoreLogic的统计,所有首府城市登记拍卖的有3000多套房产,是自2018年3月以来最繁忙的时期。



墨尔本拍卖了1328多套房产,清盘率达74.4%。悉尼拍卖了888套房产,清盘率高达80.4%


CoreLogics的研究主管Tim Lawless指出,五大首府城市中的每一个都有望在11月份录得房价上涨,其中包括珀斯。珀斯房价自2018年初短暂的增长以来,或首度出现月度正增长。


房产中介Belle Property的经纪人蒂姆·霍尔盖特(Tim Holgate)说,最近他完成的所有销售中,买家都是自住者,没有太多的投资者,而且他近期一直在出售的多是独立屋和半独立屋,没有太多公寓。


最新数据显示自住购房者信贷增长仍然低迷,但投资房贷年增长率创下历史新低,全年下降了0.2%,是自1977年首次记录该数据以来的最低水平。表明今年央行的三次降息仍不能说服投资者重返房市,他们正在利用利率下调的“窗口期”来加速偿还贷款,而不是申请新贷款去购房。


所以,最近推动方式需求的因素中,投资者是“缺席”的。一些投资者甚至将现在这个时期视为“最后逃离”的机会。(详见:澳洲房市最新图鉴:“志在必得”与“最后的逃离”


最近媒体上有许多关于澳洲经济失衡以及房地产周期预测的文章。但有一个容易被忽略的问题是,房价上涨已经明显与住宅建筑量“脱钩”了。


上月初,澳统计局发现,9月份住房批建量环比猛增7.6%,其中私有住房批建量增长2.8%,“其他住房”增长16%。“其他住房”含公寓和联排住房,该类住房批建量波动比较大。

 

ABS的最新数据出乎市场预料,但市场人士大都认为增长不可持续。经济学家Nelson Aston表示,最近的增长不代表住房施工疲弱趋势已经结束,目前住房施工还没有到拐点。批建量月度指标波动的幅度较大,而澳洲自2017以来批建量一直呈下降趋势。BIS牛津经济研究院首席经济学家Tim Hibbert表示,降息和信贷标准放松导致住宅市场反弹,但预计明年二季度以前住房批建量不会持续上升。


据澳新地区最大的建筑材料商Fletcher Building预测,2019-2020年澳洲住房建筑市场将萎缩20%。


Fletcher在澳大利亚的业务包括管道和浴室用品、混凝土、钢制品和绝缘材料等。这家公司认为2019-2020财年将是艰难的一年,预计住宅批建量将下降20%至15万-16万之间。相比之下,2017-18年财年为18.5万,上一财年为23.2万。


澳央行副行长Guy Debelle今年早些时候表示,央行降息的目的是在经济中实现充分就业,但他也指出,目前建筑业严重低迷,将对2020年的经济增长构成不利影响。


所以问题是,在没有建筑业回暖的情况下,这轮房价上涨能够持续多久?


对于乐观主义者来说,答案是积极的。房价不仅停止下跌,而且在过去几个月中有所上涨。买家在担心供不应求,这势必意味着房价上涨。莫里森向首次购房者提供的95%贷款都还没有开始。投资者将跟随首次购房者入市,这将导致房价上涨,然后升级购房者也会随之而来。房价上涨将意味着消费者将再次开始消费,建筑业重回繁荣,新的经济增长周期将开始。


然而悲观主义者的理由是,即使建筑批准量反弹,但由于过去两年的建筑批建量较低,影响了就业人数,因此就业人数至少还将下降一年。一些前瞻指标,如招聘广告和批建量等,仍然表明大量的职位将从建筑业流失。


在悉尼和墨尔本房价飙升的2012-2017年,珀斯失业率上升导致房价下跌10%。在此期间,珀斯房市面临与悉尼和墨尔本几乎相同的因素,除了两点:一是珀斯人口增长略微疲软,二是珀斯失业率上升。



怎样才能阻止整个澳洲房市重蹈这样的覆辙?


澳洲的人均收入已经连续7年没有增长,如果失业率上升确实意味着房价进一步下跌,那么可能会有一系列不利影响。如果这种影响失控,对经济将造成巨大打击。甚至无需遭受国际冲击,如英国退欧、贸易战、香港动荡、欧洲经济衰退等,澳洲房市就可能重拾跌势。


接下来看待房市的关键词实际上就是“就业”。如果就业增长持续下去,那么房价涨势还可以继续。但是,如果失业率上升,那么房价恢复下跌趋势或并不遥远。


尽管最近很多分析者都在探寻房产投资者“迟疑”和“谨慎”的方方面面动因,其实可能最简单的一个,就是最根本的那一个。


澳洲独立财经研究公司Aegis Equities的创始人Damien Klassen这样说:“当某种资产类别在乐观情况下具有有限的上涨空间,而在悲观的情境下有更大的下行空间时,我通常会选择避开该资产类别,而去别的资产上寻找收益。



(郑重声明:ACB News《澳华财经在线》对本文保留全部著作权限,任何形式转载请标注出处,违者必究。图片来自网络)


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