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房地产的底，看不见

倪刃 黑噪音
2024-08-25
6月14日，中国人民银行发布的5月金融数据显示，2024年前五个月社会融资规模增量累计为14.8万亿元，比上年同期少2.52万亿元；其中，对实体经济发放的人民币贷款增加10.26万亿元，同比少增2.1万亿元。
房贷在居民部门贷款中占比非常高，事实上，即便是消费贷，也有很多人是拿去买房了，所以居民部门贷款某种程度上来说就代表着房地产的景气程度。

房企销售回款和融资平台现金流减少，也是社融增量继续下降的原因之一。

所以房地产的底在哪，依然看不见，一片漆黑。

中国经济现在走向新的阶段，无论是从经济模式（依赖制造业和房地产）还是转折方式（去杠杆）来看，最佳参考对象都是日本。

那么日本的房地产见底用了多少年？

答案见下图，20年。

但这20年之后的房价回升，也是相当缓慢的，目前还谈不上真正的复苏。
那么中国房价见底需要多久？我认为民间依然没有走出旧的意识，认为房价还会像以前一样上涨或者坚挺，这其实反而说明房价其实还没有真正见底，甚至说，还在山腰以上比较高的位置——因为泡沫还没有真正挤掉。
什么时候算挤干净了？就是人们都彻底死心、房地产也彻底受到冷落的那一天。
所以我觉得，中国房价见底的时间长度，可能不容乐观。

具体评估之前，要考虑到几个因素：

中国房价达到高点的时候，中国经济水平还远不如日本当年。因为当年日本房价高点时的GDP占美国的55%，而中国在房价高点的时候大约占美国GDP的70%，看似这一数据高于日本，但要考虑到日本的国土面积和人口都远比中国小很多，所以这个比例也就没什么优势了。按照人均GDP的话肯定差距明显，我就不算了。

房价的泡沫程度，从房价占GDP的比例来看，中国高于当年的日本。这一数据中国大约为1：3.2，日本大约为1：4.

这说明，中国房价占GDP比例更高，也就是说泡沫更严重。

还要考虑老龄化的因素。

1980年至2020年期间，日本的总和生育率从1.75下降到1.29。相同时期，中国的总和生育率从2.74下降到1.28，已经低于日本。

由此可见，中国的生育率下降速度要明显高于日本，因此也可以预见，未来中国生育率下降的速度还将是非常惊人的。

而房地产是否振兴，一个重要的因素便是生育率和老龄化。

根据以上这些数据，我们可以粗略估计一下中国房地产的见底速度。

考虑到日本从二战后的落后状态发展至上世纪八十年代的顶峰时期，一共用了约30年，这也跟中国差不多，那么房地产的周期性其实就也是类似的。

所以房地产的见底时间非常不容乐观，跟日本一样需要20年也不是没有可能。

前面的一系列数据已经说明，中国房地产泡沫程度是高于当年日本的，也就是说，中国房地产下降的幅度可能跟日本一样，最乐观的情况可能也只是比日本略好。

就按照跟日本持平来看，情况也是非常不好的。日本房地产跌至谷底，下降了多少？

日本东京的房价于1990年见顶，2002年左右见底，一共下跌了53%，在这53个百分点的跌幅中，有43个百分点是在日本全国房价见顶（1991年）后的4年时间（1992-1995年）里跌去的。

也就是说，先用了四五年的时间急跌，然后又用了六七年的时间慢跌，然后才见底，接着就是长期的低迷。

这也是符合客观规律的。资产泡沫比如股市泡沫都有类似的特征，即见顶后先急跌挤去大部分泡沫，然后长期处于低迷通道。

可能有的人会说，房地产救市的政策力度那么大，也许不会跌太多，甚至可能重回上涨。

我可能得给这种想法浇点冷水了。其实房地产救市政策全世界都有，并非中国独创，但每一次泡沫破裂，救市其实都并没有稳住房价。

救市的作用是让房价不要出现毁灭性的下跌，导致经济大的动荡，但绝非让房价重回上升趋势。

能慢点跌、少跌点，就已经是很大的成功了。

所以中国房地产的底究竟在哪？我认为最好的情况可能也就类似日本，即跌去40%到50%之间。

但有一点可能和日本不太一样，就是日本房价跌幅最大的是几大都市圈，但村镇等小地方跌幅不大。

中国的情况却不一样，中国的房地产泡沫在小地方其实也很严重，大城市的人口聚集效应又更强，所以中国可能会出现这样的情况：小地方跌幅大于大都市，但跌幅整体都挺大，总体跌幅又比日本都市圈的55%要少一些。

至于见底的时间，我认为和日本差不多。因为中国房地产叠加的负面因素也很多，包括就业不振、全球地缘环境的恶化、制造业升级未完成等等，这些都是比日本当年的条件要差的。

但中国盘子大，经济各方面振幅也相对日本要平缓一些。

综上，我认为中国房地产见底时间，也要延续类似日本的时间长度（下跌10年、低位徘徊10年），同时也要下跌到接近于日本的幅度（40%左右）。

中国房价高点出现于2021年，那么按照以上推测，明显的下跌可能将会持续到2026年，然后进入漫长的盘整时间。至于什么时候能抬头，更是无法预测。
当然，这纯属对宏观经济状况的个人之见，绝对不构成任何投资建议，真实投资也请勿作为参考。

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