作者 | 湾叔
来源 | 粤湾买房（ID: jianlian102@163.com）
按下葫芦浮起瓢，深圳的二手房交易好不容易凉了下来，可小产权房交易却异常火爆，甚至引来了央视的曝光！所谓小产权房，也就是在农村集体土地上建设的“农民房”，根据建设方的不同，可以分为村民自建房、村集体的统建房，而在深圳小产权房还包括军产房和单位集资房。深圳的小产权房数量之多，分布之广，在全国无出其右者。据相关部门公布数据显示，截至2018年12月，深圳小产权房总量达到37.94万栋，建筑面积为4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%；如果计算套数，小产权房占到全市住房总套数的56%，也就是说小产权房之所以占据深圳楼市的半壁江山。深圳的小产权房占比之所有远比其他城市之高，有其历史根源。从当年的一个小渔村发展到如今的国际大都市，深圳仅用了40年时间，在这期间深圳的人口飞速增长。1979年刚刚成为特区不久的深圳，常住人口只有31.41万人，而到了2017年这一数据已然飙升至1252.83万人，平均每年流入约32万人。这还这只是常住人口，如果算上流动人口，深圳每年流入的人口估计要翻番。2017年12月，广东移动大数据应用创新中心根据大数据出具了一份报告，报告显示2017年11月每日生活在深圳的人数为2567.2万人。除去在深圳停留“小于3小时”的80万人 “过客人口”以及288万左右访客人口，深圳日常人口大致在2200万左右。这意味着38年内平均每年流入深圳的人口56.4万人。平均每年50多万人口涌入这座城市，他们首先得解决的问题就是找个地方住。可在改革开放初期，当时还靠着中央政策扶持的深圳政府根本没有实力去解决这么庞大的流入人口住房问题，于是只能放手给市场，甚至有一段时间深圳出台政策鼓励农民自己建房。如1993年出台的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》第五十一条就允许有农村直系亲属的华侨和港澳台同胞在村建房，第五十二条就鼓励村集体统一建房。1999年3月5日颁布的《市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》，虽明确此日期后所建的违建一律查处，但也变相默认此前违建的合法性。于是一栋又一栋的农民房、村委统建房、单位集资房、军产房等小产权房拔地而起，解决了大量流入人口的住房问题。在经过20多年的无序扩张之后，深圳市在2000年前后开始意识到小产权房的问题，于是在2004年后开始查违章建筑，从此深圳城中村基本定容。当然正是因为大量的小产权房解决了半数在深人口的栖身问题，给深圳的迅速崛起打下了基础，可以说小产权房在一定程度上成就了今日的深圳。 当初的小产权房成就了今日的深圳，而今天的飞速发展的深圳则成就了小产权房。如今深圳的小产权房，就像一个会不断下蛋的“金鸡”，而且这只母鸡随时可能在一夜之间变成“凤凰”。近几年在放开落户、取消户籍限制等利好政策之下，大量的人才涌入深圳。从2015年起，深圳又迎来新一轮的常住人口的增长，当年新增常住人口60万，超过了之前5年的总和（40.69万）。随后几年深圳人口流入保持稳定在50万上下，到2019年这5年间深圳常住人口共增加266万人，年均增长53.2万。而这几百万刚来深圳的外地人，第一站基本都是如南山白石洲、龙岗布吉等地的城中村的农民房、集资房等的小产权房。 因为与普通的商品房相比，这些一开始就是专门为解决外来人口住房问题而建的小产权房，租金相同的话地段更好，同一地段的话租金更便宜，根本不愁足不出去。深圳的小产权房，绝对是一直会源源不断下单的 “金鸡”，那些拥有几栋出租房的房东，每个月躺赚几十万深圳上百万。去年年初新冠疫情发生时，深圳一位姓林的女房东响应国家号召主动给1200名租客减免了半个月的房租，当月9栋楼就少收80万租金。而且随着大量人口的涌入深圳，这些年深圳的房租还在不断地上涨，未来估计也会继续上涨。据美联物业统计数据显示，2014年深圳的全市住宅租金水平才52.5元/平方米·月，短短一年时间深圳平均租金上涨10.8元，涨幅超过20%；到2019年年底达到为91.89元/平方米·月。 如今占据深圳租房市场半壁江山的小产权房，就像一个会源源不断下蛋的金鸡，这只金鸡的下的蛋不仅越来越多，而且随时可能摇身一变成为“凤凰”，从而身价倍增。这些年深圳的房价一路飙升，均价从2015年的4万多一路飙升，如今更是破了9万关口，大有直奔10万的势头。随着深圳二手房房价的飞涨，占住房市场小产权房就俨然成为深圳楼市的价值洼地，几乎所有的小产权房价格都要比周边二手房商品房低很多。1号线坪洲地铁站附近的二手房商品房，均价最少在每平米5万以上，地段位置好的甚至高达近9万，而同处于该区域的小产权房，均价只要1.5万。深圳北站附近的二手房商品房，每平米售价在5万-10万之间，而同处于该区域的小产权房，均价只要1.2万。售价超过1万的小产权房还是位置比较好的，偏远一点的地方，小产权房均价只要6、7千，甚至有低至3000多的。而这些售价只是比周边二手商品房1/4甚至更低的小产权房，一旦遇到政府“旧改”，身价立马倍增，售价向周边的二手房看齐。说道深圳的“旧改”计划，其实早在2004年这个问题就被提上日程，当年深圳就出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》。接着在2009年深圳出台《深圳市城市更新办法》，推出“城市更新”的概念。虽然这个概念是将“旧改”换一个说法，但却预示着深圳的旧改进入了一个新的阶段。因为接下来10年内，深圳开始了大刀阔斧的“城市更新”。截至2020年，11期间深圳累计批准924个“旧改”或者说“城市更新”项目，涉及面积约77平方公里；其中已经完成的项目有564个，涉及面积约42平方公里。 而且随着时间的推移，城市更新项目推进速度越来越快。仅在2020年一年期间，深圳就新增更新项目（完成审批）104个，涉及土地面积10.75平方公里，大概占到过去11年累计面积的是13.9%。而城市更新项目的加快，最先受益的无疑是那些旧改项目中小产权房拥有者。因为一旦被纳入城市更新项目，这些处于 “价格洼地”的小产权房均价就将蹭蹭蹭地往上涨，就意味着这些人的身家将暴涨。旧改造富能力之强，从有着“旧改航母”之称的白石洲旧改就可一目了然。深圳旧改推行10多年来，最有名的旧改项目就是白石洲旧改。前后耗时15年、到2019年6月才签订好拆迁补偿协议的白石洲旧改，号称“造就1878个亿万富翁”。而这1878个富豪中，有不少是在白石洲被列入“旧改”名单之后才入场的。白石洲旧改在深圳2005年就被提了出来了，但这个旧改项目被列入到城市更新名单是在2014年春节后。 2013年白石洲的房子单价也才8-9千，在被列入“旧改名单”之后，白石洲房子价格一下子往上窜到了13000元，之后几年更是开启暴涨之路。2017年白石洲的小产权房价格突破3万/平方米，2018年6月达到4.2万元/平，2020年5月份已经达到7.2万元/平，到2020年7月份已经达到8.5万元/平。即使涨到这么高，如今很多人还是十分受追捧，基本有价无市，因为现在收涨有房或者有指标的基本都是捂着不卖。因为这个价格与周边的房价相比，还是十分便宜的，目前白石洲的周边的二手房价则多数集中在10-16万/平之间。白石洲的右边的豪宅区售价大概14~18万，科技园片区的价格在13~19万，目前整个大冲均价16万/平米。以白石洲日后的定位，旧改完成以后房价估计得超越大冲片区，因此6年后绿景第一期新房价格估计不低于13万，二手房均价至少在16万以上。而目前白石洲的小产权房才8万多，如果现在入手，等到6年后交房再转手卖掉，接近1倍的利润，傻逼才会卖掉。而在前几年入手白石洲小产权房的炒房客，如今靠着收租和拆迁补偿基本已经把投入收回了，还落下一套或数套价值上千万的房子。可以说，白石洲旧改的造富神话，彻底激发了投资客入手深圳小产权房的欲望，投资、押注小产权房的炒房客越来越多，特别是最近1年深圳接连加强新房、二手房交易限制之后。为了抑制房价上涨，去年7月深圳发布7.15新政，收紧购房资格；今年2月，深圳有出台2.8新政，要求银行按照参考价放按揭贷款，抬高炒房客入市门槛。没有购房资格，炒房客利用他人购房资格入场、或者进行众筹打新，于是就有万人入围“网红盘”华润润玺一期，因为入手一套新房转手最少赚500万。政府给出指导价，炒房客就按指导价卖房，但是捆绑家私家电、或者装修等附加条件，交易总价自然往上走一波。在炒房客的钻营之下，深圳楼市依旧高烧不退，不仅深圳，上海、广州、南京、合肥等楼市都是如此。这种越限房价越涨的根源就是是因为众多资金违规流入楼市，其中最主要的就是经营贷。于是从上海开始，一股严查经营贷违规入楼的风暴席卷各大一二线城市。在严查经营贷风潮下，网友爆出大V深房理带领1200名会员违规炒房，为此深圳7部门对“深房理”涉嫌违法炒房举报展开调查。就在大家以为炒房资金会因为“严打”而出逃时，炒房客只不过是虚晃一枪，开始炒起了小产权房。因为小产房交易随意性强，因为历史遗留问题又导致难以监管，这让它成为炒房客的天堂。在以前，小产权购买者中有很多是刚需群体。他们买不起上千万的商品房，只能通过入手小产权房来实现在深圳安个家的想法，因为购买小产权房可以在深圳落户，也可以解决小孩入学问题。而现在，小产权炒作的的主力从“屌丝”变成“高富帅”，入场者8成是炒房客，这些炒房客一出手就是几套甚至十几套。大量的炒房客跑步入场，导致近期深圳的小产权房市场异常火热，甚至出现了一房难求的现象。在深圳小产权房占比达到90%的沙井片区，如今小产权房销售十分火爆，中介一个月就能卖出几十套。在这里，有的小产权房一年内成交几次，价格在炒房客操纵下节节高升：300万买的、350万卖了；350万买了、再400万卖掉；……从年初到现在，深圳的小产权房涨幅已经达到15%-18%， 而近一年内有的小产权房几个涨幅甚至超过50%涨幅远超商品房。小产权房价格的暴涨，吸引越拉越多的炒房客入场，甚至连房产中介也开始炒房，有中介告诉暗访的记者：“自己也投资了四五套小产权房。”而在经过炒房客的一番翻新、包装之后，这些价格经过层层加码的小产权房最终将被刚需一族接手。虽然被坑的只是少部分刚需，但深圳上千万的租房一族也会被殃及，因为小产权房价格的大涨，必然带动租金的上涨。版权及商务合作请加QQ/微信：2881339636更多精彩内容，请点击下面的名片，关注我们 ↓ ↓ ↓因微信公号平台规则改变，请阅读后点击“在看”或加星标，才能在下一次推送及时收到本号文章。